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兴义房价到底会不会降?

更新:2018-10-8 11:40|编辑:二心间|浏览:1622|评论: 1 |来源: 兴义之窗
摘要:兴义房价到底会不会降? 今天来仔细探讨一下,兴义的房价,未来走势会如何? 这个问题的另一层含义是:兴义的房地产开发商会持续提价,还是降价销售? 这个问题看似专业,其实分析起来很容易,假设你是开发公 ...
兴义房价到底会不会降?



      今天来仔细探讨一下,兴义的房价,到底未来会如何走势?
      这个问题的另一层含义是:兴义的房地产开发商会持续提价,还是降价销售?

 
      这个问题看似专业,其实分析起来很容易,假设你是开发公司老板,那么你会在什么样的情况下选择提价,什么样的情况下选择降价?
      可能有很多种情况,大致分为两种:如果你的项目不愁卖,资金压力不大,那么为了追求更高利润空间,你会提价;反之,如果你的资金压力非常大,销售不太好,急于回笼资金,那就可能低价冲销量。如果销售不温不火,资金运转基本持平,那就佛性销售,不用降,也不敢涨。这就是理性分析的结果,是本质。有人说价格是看供求关系,话是没错,经济学专家、政府统计部门可以看这个,但是作为普通购房者,你根本不会知道这个市场上真实的供求关系是什么状态。
     没有哪个地产开发公司会无缘无故为社会做贡献,为城市做配套,资本运作从来都是以营利为目的,不以营利为目的的企业是不道德的。因此,不要再人云亦云地抱怨和吐槽,毕竟除了社会最底层的屌丝们,没有人真正在意那些看似有理实际无用的废话。唯一有用的,是理性分析后获得的正确决策。
     那么一个城市的房价如何做预判呢?很多情况下是不同项目各不相同,但是整体都有个均价变化的趋势,而整体房价趋势跟这个城市的发展潜力密切相关。

 
      一个城市的房价到底高不高,我觉得主要分析两个因素:一是同级别城市同时期房价的横向对比,二是这个城市是否拥有某些独有的核心优势。
      很多人对标所在城市本身涨幅和涨速,其实意义不大,比如重庆,2017年以前,重庆房价远远低于很多同级别城市,但是2017年下半年飞速上涨,短期内涨幅超过五六成,虽然是受到炒作,但是因为对标成都、武汉、西安都低很多,因此价值依然较高,甚至依然持续处于同级别城市中房价最低位置。

 


     其实,相比讨论兴义的房价,我更愿意讨论兴义的未来。
     和其他城市不同,兴义有其真正称得上独一无二的优势,看几个信息你就知道:全国空气质量最好的省份是贵州,贵州空气质量最好的城市是兴义;兴义是全国舒适期最长的城市,从3月中旬到11上旬都较舒适,时间长达230天,其余时间属次舒适期,大部分地区年均气温在15o~18o之间,一月平均气温7.1℃,七月平均气温22.2℃。
 


兴义市

     兴义本地人感受并不明显,但是外地人,尤其是北京、上海、杭州、武汉、重庆等一二线城市人到了这里,真是大呼舒服,说感觉空气都是甜的一点都不过分。兴义早几年完全没有知名度,但是山地旅发大会兴起这几年,引来了不少一二线城市游客,甚至不少外国人也慕名而来。有人说山地旅游大会对兴义没有实质性的意义,个人觉得这是短视的看法。不要老希望一个名不见经传的城市通过一件事情就能能立刻火起来,如果有,那多半也是坏事,比如当年长春的城市推广语“一座叫春的城市”,火了之后广受诟病,这种火没有实质意义。
      兴义的营销战略是先吸纳人进来,先让你体验、感受,你真正感受到这座城市的气候、环境、人文魅力后,自然会自发宣传。山地旅发大会就是一个这个逻辑,先邀约全国、全世界的各种人群到这里玩,让你感受这里的空气、环境、气候、山水、美食、百花和少数名族风情,一次不行两次三次,只有身临其境的体会才最记忆深刻。不论你承不承认,最近几年,兴义旅游人数大幅攀升,兴义机场最早修建的时候估计也未必想到会有这么大的需求,旧机场的接待能力实在难以承载飞速上涨旅客运量后,兴义修建了现在的新航站楼;

 
       此外在兴义购房的外地人更是高速增长,尤其是兴义几个代表地产项目,外地客群占比在一年以内翻了七八倍,2018年7-9月更是呈现井喷态势,一次性买七八套、十几套成了普遍现象。
       早些年,一线城市投资者到海南、云南等地投资。因为三亚是风景优美的热带城市,因此成了最炙手可热的过冬圣地,几年时间就把三亚从三千炒到三万。但是三亚有三个最大的弊端,一是夏天太热,完全没法居住,二是外地人大量涌入,每到冬季人山人海,原来想象的海滩静坐、街巷漫步,都成了比肩继踵看人海,居住环境急剧恶化,且物价飞速上涨,毫无舒适度可言;三是靠海城市,风大、潮湿,对关节和心脏不好,很不适合养老。云南丽江、大理因其独有的旅游资源,被他们热炒,也是短短几年时间房价翻三四番,而目前这些投资者在赚到钱的同时,也练就了发掘潜力城市的本事,交通、经济、气候、房价等因素一看,心里会有大致判断。很多投资人都在寻找,有没有一个地方,环境优美,交通便捷,物价不高,不太拥挤,关键要冬暖夏凉,既可以过冬天,也可以过夏天?

 
兴义市

       兴义,便在这样的环境下被大家筛了出来。据统计,目前在兴义买房的外地客户中,占比最大的是北京、上海、杭州、宁波、重庆和成都。而这些人买房的主要用途还是自己度假休养,同时带投资需求。
       按照他们的经验,兴义房价在两到三年内至少会达到8000以上,而且前提还是不受到恶意炒作的情况下。为什么这些地方的人最多?我分析有三个核心因素:第一,这些一线城市人群对气候和环境的敏感度超过我们想象。雾霾,PM2.5,噪音,交通拥堵...这些都是我们完全感受不到的东西。第二,兴义房价太低,北京上海买一套普通住宅,首付动辄几百万甚至上千万,兴义全款买一套房才几十万。第三,交通条件、城市配套设施条件不错。目前,以上这些城市都能直飞兴义,而且兴义高铁也在规划实施中,城市星级酒店、体育馆、大型购物中心,甚至高端教育配套都比较齐全。要知道,国内依然有不少气候、环境舒适的小城镇,但因为和一线城市不通航,无高铁,城市配套落后,一线城市可能会有人去旅游几天,但绝对不会长住的。杭州、重庆、成都最看重的应该是气候优势,宁波人多,应该是源于与兴义是对口帮扶城市,旅游导入人流量较多,所以只要外地人来了,很容易被这座城市吸纳进来。
       中国当前对地产的主旋律是抑制房价上涨,而且确实在很多城市有明显成效。如果国家再不强力治理这个问题,中国实体经济衰退问题会非常严重。
       那么是不是所有城市房价都应该下跌呢?未必。在2017年到2018年这一波大涨行情中,有的城市从几千涨到一两万,有的从几万涨到十几万,也有从3500涨到4200的,比如兴义。

 
兴义市

      其实有问题的不是房价上涨,而是两个问题:一是有些城市上涨的幅度太离谱,二是有些不该涨的城市也跟着上涨!这些城市下跌是理所应当的事情。但是如果这一年它涨了8000,最近俩月跌了2000,虽然是跌了,但是能说房价降了吗?
      当前遇到全国大调控,地产行业逐步回归理性。不论是开发商,还是城市。那些在好年头蒙混过关的城市和开发商,未来的路都不好走。相反,那些拥有较大潜力的城市,那些精耕细作的开发商,将会迎来新的机遇,所以说,中国房地产市场的两级分化会逐步凸显,你会看到很多完全相反的现象,有潜力的城市还会涨价,虚高的城市会下跌;有些开发商可能轰然倒塌,可能断臂求生,有些开发商可能逆势上行......
     然后,再说说要如何选择楼盘。个人有三个忠告:不只看当下,更要看长远;抢占稀缺资源;注重房子以外的大配套。


     简单做个阐述。
     如何看长远?要考虑未来可能发生的风险,未来地段的发展。很多开发商卖房都承诺各种配套,但是落地的文件一个没有;一般交房是一两年以后的事情,开发商那时候还在不在本地,或者是否存续;太偏的地段存在较大风险,像兴义这样的小城市,财政收入有限,不具备同时为多个区域做充裕市政配套的能力,往往最核心的文体、教育、医院、政务等配套都集中在一个核心区域,这些都是本质问题。
     如何抢占稀缺资源?有江的城市抢江景房,有山的城市抢观山房,有地铁的城市抢地铁上盖,有公园的城市抢一线公园房。一句话,只要能找到最一个城市最难以复制的资源,未来升值空间必然最大。
     至于大配套为什么要提?还是要提醒大家树立一个观念:买房买房,你买的绝对不只是那套房子,你住进去后,要考虑的因素非常多,除了大家熟知的小区环境、道路交通、商场超市、学校、医院外,还要注意几个关键问题:开发商有没有持续开发动力?以后会不会不断为你做更多更好的配套?有没有做大配套的能力?给你做的配套到底实用性强不强?会不会长期维护运营?所做配套的质量有没有保障?
     把时间轴拉长,你会发现,最初的豪宅,未必是豪宅,比如民航大道方向某楼盘,早期里面规划了温泉会所,花园、泳池、喷泉、运动场一个不少,当年也是卖得非常好,但是现在看看,泳池、温泉都成了废墟,很多人把问题归结于物业公司不好,其实那都是表象,本质问题还是开发商没有持续运营的动力。就好比说流动摆摊的,不用考虑产品质量,而国美苏宁就不得不考虑售后问题一个道理。归根结底,你要看这个开发商的类型,是属于城市持续运营型,还是短期收割型。
 


       最后说一句,买房这事因人而异。有能力,贵点也要买好房子,买有潜力的社区;经济能力有限,就想清楚自己最看重的是什么,不用尽善尽美,且提前考虑好自己最不能承受的风险是什么!

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xingxing 2018-10-12 12:31
恕我直言,这篇文章,说了半天,文不对题,又不给个结论,言之无物。兴义房价,会下降一段时间保持稳定,供需永远是决定价格的核心因素,没有棚改和炒房团,兴义哪来的刚需?
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兴义房价到底会不会降?

编辑:二心间|浏览:1622|评论: 1 | 兴义之窗
摘要:兴义房价到底会不会降? 今天来仔细探讨一下,兴义的房价,未来走势会如何? 这个问题的另一层含义是:兴义的房地产开发商会持续提价,还是降价销售? 这个问题看似专业,其实分析起来很容易,假设你是开发公 ...
兴义房价到底会不会降?



      今天来仔细探讨一下,兴义的房价,到底未来会如何走势?
      这个问题的另一层含义是:兴义的房地产开发商会持续提价,还是降价销售?

 
      这个问题看似专业,其实分析起来很容易,假设你是开发公司老板,那么你会在什么样的情况下选择提价,什么样的情况下选择降价?
      可能有很多种情况,大致分为两种:如果你的项目不愁卖,资金压力不大,那么为了追求更高利润空间,你会提价;反之,如果你的资金压力非常大,销售不太好,急于回笼资金,那就可能低价冲销量。如果销售不温不火,资金运转基本持平,那就佛性销售,不用降,也不敢涨。这就是理性分析的结果,是本质。有人说价格是看供求关系,话是没错,经济学专家、政府统计部门可以看这个,但是作为普通购房者,你根本不会知道这个市场上真实的供求关系是什么状态。
     没有哪个地产开发公司会无缘无故为社会做贡献,为城市做配套,资本运作从来都是以营利为目的,不以营利为目的的企业是不道德的。因此,不要再人云亦云地抱怨和吐槽,毕竟除了社会最底层的屌丝们,没有人真正在意那些看似有理实际无用的废话。唯一有用的,是理性分析后获得的正确决策。
     那么一个城市的房价如何做预判呢?很多情况下是不同项目各不相同,但是整体都有个均价变化的趋势,而整体房价趋势跟这个城市的发展潜力密切相关。

 
      一个城市的房价到底高不高,我觉得主要分析两个因素:一是同级别城市同时期房价的横向对比,二是这个城市是否拥有某些独有的核心优势。
      很多人对标所在城市本身涨幅和涨速,其实意义不大,比如重庆,2017年以前,重庆房价远远低于很多同级别城市,但是2017年下半年飞速上涨,短期内涨幅超过五六成,虽然是受到炒作,但是因为对标成都、武汉、西安都低很多,因此价值依然较高,甚至依然持续处于同级别城市中房价最低位置。

 


     其实,相比讨论兴义的房价,我更愿意讨论兴义的未来。
     和其他城市不同,兴义有其真正称得上独一无二的优势,看几个信息你就知道:全国空气质量最好的省份是贵州,贵州空气质量最好的城市是兴义;兴义是全国舒适期最长的城市,从3月中旬到11上旬都较舒适,时间长达230天,其余时间属次舒适期,大部分地区年均气温在15o~18o之间,一月平均气温7.1℃,七月平均气温22.2℃。
 


兴义市

     兴义本地人感受并不明显,但是外地人,尤其是北京、上海、杭州、武汉、重庆等一二线城市人到了这里,真是大呼舒服,说感觉空气都是甜的一点都不过分。兴义早几年完全没有知名度,但是山地旅发大会兴起这几年,引来了不少一二线城市游客,甚至不少外国人也慕名而来。有人说山地旅游大会对兴义没有实质性的意义,个人觉得这是短视的看法。不要老希望一个名不见经传的城市通过一件事情就能能立刻火起来,如果有,那多半也是坏事,比如当年长春的城市推广语“一座叫春的城市”,火了之后广受诟病,这种火没有实质意义。
      兴义的营销战略是先吸纳人进来,先让你体验、感受,你真正感受到这座城市的气候、环境、人文魅力后,自然会自发宣传。山地旅发大会就是一个这个逻辑,先邀约全国、全世界的各种人群到这里玩,让你感受这里的空气、环境、气候、山水、美食、百花和少数名族风情,一次不行两次三次,只有身临其境的体会才最记忆深刻。不论你承不承认,最近几年,兴义旅游人数大幅攀升,兴义机场最早修建的时候估计也未必想到会有这么大的需求,旧机场的接待能力实在难以承载飞速上涨旅客运量后,兴义修建了现在的新航站楼;

 
       此外在兴义购房的外地人更是高速增长,尤其是兴义几个代表地产项目,外地客群占比在一年以内翻了七八倍,2018年7-9月更是呈现井喷态势,一次性买七八套、十几套成了普遍现象。
       早些年,一线城市投资者到海南、云南等地投资。因为三亚是风景优美的热带城市,因此成了最炙手可热的过冬圣地,几年时间就把三亚从三千炒到三万。但是三亚有三个最大的弊端,一是夏天太热,完全没法居住,二是外地人大量涌入,每到冬季人山人海,原来想象的海滩静坐、街巷漫步,都成了比肩继踵看人海,居住环境急剧恶化,且物价飞速上涨,毫无舒适度可言;三是靠海城市,风大、潮湿,对关节和心脏不好,很不适合养老。云南丽江、大理因其独有的旅游资源,被他们热炒,也是短短几年时间房价翻三四番,而目前这些投资者在赚到钱的同时,也练就了发掘潜力城市的本事,交通、经济、气候、房价等因素一看,心里会有大致判断。很多投资人都在寻找,有没有一个地方,环境优美,交通便捷,物价不高,不太拥挤,关键要冬暖夏凉,既可以过冬天,也可以过夏天?

 
兴义市

       兴义,便在这样的环境下被大家筛了出来。据统计,目前在兴义买房的外地客户中,占比最大的是北京、上海、杭州、宁波、重庆和成都。而这些人买房的主要用途还是自己度假休养,同时带投资需求。
       按照他们的经验,兴义房价在两到三年内至少会达到8000以上,而且前提还是不受到恶意炒作的情况下。为什么这些地方的人最多?我分析有三个核心因素:第一,这些一线城市人群对气候和环境的敏感度超过我们想象。雾霾,PM2.5,噪音,交通拥堵...这些都是我们完全感受不到的东西。第二,兴义房价太低,北京上海买一套普通住宅,首付动辄几百万甚至上千万,兴义全款买一套房才几十万。第三,交通条件、城市配套设施条件不错。目前,以上这些城市都能直飞兴义,而且兴义高铁也在规划实施中,城市星级酒店、体育馆、大型购物中心,甚至高端教育配套都比较齐全。要知道,国内依然有不少气候、环境舒适的小城镇,但因为和一线城市不通航,无高铁,城市配套落后,一线城市可能会有人去旅游几天,但绝对不会长住的。杭州、重庆、成都最看重的应该是气候优势,宁波人多,应该是源于与兴义是对口帮扶城市,旅游导入人流量较多,所以只要外地人来了,很容易被这座城市吸纳进来。
       中国当前对地产的主旋律是抑制房价上涨,而且确实在很多城市有明显成效。如果国家再不强力治理这个问题,中国实体经济衰退问题会非常严重。
       那么是不是所有城市房价都应该下跌呢?未必。在2017年到2018年这一波大涨行情中,有的城市从几千涨到一两万,有的从几万涨到十几万,也有从3500涨到4200的,比如兴义。

 
兴义市

      其实有问题的不是房价上涨,而是两个问题:一是有些城市上涨的幅度太离谱,二是有些不该涨的城市也跟着上涨!这些城市下跌是理所应当的事情。但是如果这一年它涨了8000,最近俩月跌了2000,虽然是跌了,但是能说房价降了吗?
      当前遇到全国大调控,地产行业逐步回归理性。不论是开发商,还是城市。那些在好年头蒙混过关的城市和开发商,未来的路都不好走。相反,那些拥有较大潜力的城市,那些精耕细作的开发商,将会迎来新的机遇,所以说,中国房地产市场的两级分化会逐步凸显,你会看到很多完全相反的现象,有潜力的城市还会涨价,虚高的城市会下跌;有些开发商可能轰然倒塌,可能断臂求生,有些开发商可能逆势上行......
     然后,再说说要如何选择楼盘。个人有三个忠告:不只看当下,更要看长远;抢占稀缺资源;注重房子以外的大配套。


     简单做个阐述。
     如何看长远?要考虑未来可能发生的风险,未来地段的发展。很多开发商卖房都承诺各种配套,但是落地的文件一个没有;一般交房是一两年以后的事情,开发商那时候还在不在本地,或者是否存续;太偏的地段存在较大风险,像兴义这样的小城市,财政收入有限,不具备同时为多个区域做充裕市政配套的能力,往往最核心的文体、教育、医院、政务等配套都集中在一个核心区域,这些都是本质问题。
     如何抢占稀缺资源?有江的城市抢江景房,有山的城市抢观山房,有地铁的城市抢地铁上盖,有公园的城市抢一线公园房。一句话,只要能找到最一个城市最难以复制的资源,未来升值空间必然最大。
     至于大配套为什么要提?还是要提醒大家树立一个观念:买房买房,你买的绝对不只是那套房子,你住进去后,要考虑的因素非常多,除了大家熟知的小区环境、道路交通、商场超市、学校、医院外,还要注意几个关键问题:开发商有没有持续开发动力?以后会不会不断为你做更多更好的配套?有没有做大配套的能力?给你做的配套到底实用性强不强?会不会长期维护运营?所做配套的质量有没有保障?
     把时间轴拉长,你会发现,最初的豪宅,未必是豪宅,比如民航大道方向某楼盘,早期里面规划了温泉会所,花园、泳池、喷泉、运动场一个不少,当年也是卖得非常好,但是现在看看,泳池、温泉都成了废墟,很多人把问题归结于物业公司不好,其实那都是表象,本质问题还是开发商没有持续运营的动力。就好比说流动摆摊的,不用考虑产品质量,而国美苏宁就不得不考虑售后问题一个道理。归根结底,你要看这个开发商的类型,是属于城市持续运营型,还是短期收割型。
 


       最后说一句,买房这事因人而异。有能力,贵点也要买好房子,买有潜力的社区;经济能力有限,就想清楚自己最看重的是什么,不用尽善尽美,且提前考虑好自己最不能承受的风险是什么!

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          这个问题看似专业,其实分析起来很容易,假设你是开发公司老板,那么你会在什么样的情况下选择提价,什么样的情况下选择降价?
          可能有很多种情况,大致分为两种:如果你的项目不愁卖,资金压力不大,那么为了追求更高利润空间,你会提价;反之,如果你的资金压力非常大,销售不太好,急于回笼资金,那就可能低价冲销量。如果销售不温不火,资金运转基本持平,那就佛性销售,不用降,也不敢涨。这就是理性分析的结果,是本质。有人说价格是看供求关系,话是没错,经济学专家、政府统计部门可以看这个,但是作为普通购房者,你根本不会知道这个市场上真实的供求关系是什么状态。
         没有哪个地产开发公司会无缘无故为社会做贡献,为城市做配套,资本运作从来都是以营利为目的,不以营利为目的的企业是不道德的。因此,不要再人云亦云地抱怨和吐槽,毕竟除了社会最底层的屌丝们,没有人真正在意那些看似有理实际无用的废话。唯一有用的,是理性分析后获得的正确决策。
         那么一个城市的房价如何做预判呢?很多情况下是不同项目各不相同,但是整体都有个均价变化的趋势,而整体房价趋势跟这个城市的发展潜力密切相关。

     
          一个城市的房价到底高不高,我觉得主要分析两个因素:一是同级别城市同时期房价的横向对比,二是这个城市是否拥有某些独有的核心优势。
          很多人对标所在城市本身涨幅和涨速,其实意义不大,比如重庆,2017年以前,重庆房价远远低于很多同级别城市,但是2017年下半年飞速上涨,短期内涨幅超过五六成,虽然是受到炒作,但是因为对标成都、武汉、西安都低很多,因此价值依然较高,甚至依然持续处于同级别城市中房价最低位置。

     


         其实,相比讨论兴义的房价,我更愿意讨论兴义的未来。
         和其他城市不同,兴义有其真正称得上独一无二的优势,看几个信息你就知道:全国空气质量最好的省份是贵州,贵州空气质量最好的城市是兴义;兴义是全国舒适期最长的城市,从3月中旬到11上旬都较舒适,时间长达230天,其余时间属次舒适期,大部分地区年均气温在15o~18o之间,一月平均气温7.1℃,七月平均气温22.2℃。
     


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         兴义本地人感受并不明显,但是外地人,尤其是北京、上海、杭州、武汉、重庆等一二线城市人到了这里,真是大呼舒服,说感觉空气都是甜的一点都不过分。兴义早几年完全没有知名度,但是山地旅发大会兴起这几年,引来了不少一二线城市游客,甚至不少外国人也慕名而来。有人说山地旅游大会对兴义没有实质性的意义,个人觉得这是短视的看法。不要老希望一个名不见经传的城市通过一件事情就能能立刻火起来,如果有,那多半也是坏事,比如当年长春的城市推广语“一座叫春的城市”,火了之后广受诟病,这种火没有实质意义。
          兴义的营销战略是先吸纳人进来,先让你体验、感受,你真正感受到这座城市的气候、环境、人文魅力后,自然会自发宣传。山地旅发大会就是一个这个逻辑,先邀约全国、全世界的各种人群到这里玩,让你感受这里的空气、环境、气候、山水、美食、百花和少数名族风情,一次不行两次三次,只有身临其境的体会才最记忆深刻。不论你承不承认,最近几年,兴义旅游人数大幅攀升,兴义机场最早修建的时候估计也未必想到会有这么大的需求,旧机场的接待能力实在难以承载飞速上涨旅客运量后,兴义修建了现在的新航站楼;

     
           此外在兴义购房的外地人更是高速增长,尤其是兴义几个代表地产项目,外地客群占比在一年以内翻了七八倍,2018年7-9月更是呈现井喷态势,一次性买七八套、十几套成了普遍现象。
           早些年,一线城市投资者到海南、云南等地投资。因为三亚是风景优美的热带城市,因此成了最炙手可热的过冬圣地,几年时间就把三亚从三千炒到三万。但是三亚有三个最大的弊端,一是夏天太热,完全没法居住,二是外地人大量涌入,每到冬季人山人海,原来想象的海滩静坐、街巷漫步,都成了比肩继踵看人海,居住环境急剧恶化,且物价飞速上涨,毫无舒适度可言;三是靠海城市,风大、潮湿,对关节和心脏不好,很不适合养老。云南丽江、大理因其独有的旅游资源,被他们热炒,也是短短几年时间房价翻三四番,而目前这些投资者在赚到钱的同时,也练就了发掘潜力城市的本事,交通、经济、气候、房价等因素一看,心里会有大致判断。很多投资人都在寻找,有没有一个地方,环境优美,交通便捷,物价不高,不太拥挤,关键要冬暖夏凉,既可以过冬天,也可以过夏天?

     
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           兴义,便在这样的环境下被大家筛了出来。据统计,目前在兴义买房的外地客户中,占比最大的是北京、上海、杭州、宁波、重庆和成都。而这些人买房的主要用途还是自己度假休养,同时带投资需求。
           按照他们的经验,兴义房价在两到三年内至少会达到8000以上,而且前提还是不受到恶意炒作的情况下。为什么这些地方的人最多?我分析有三个核心因素:第一,这些一线城市人群对气候和环境的敏感度超过我们想象。雾霾,PM2.5,噪音,交通拥堵...这些都是我们完全感受不到的东西。第二,兴义房价太低,北京上海买一套普通住宅,首付动辄几百万甚至上千万,兴义全款买一套房才几十万。第三,交通条件、城市配套设施条件不错。目前,以上这些城市都能直飞兴义,而且兴义高铁也在规划实施中,城市星级酒店、体育馆、大型购物中心,甚至高端教育配套都比较齐全。要知道,国内依然有不少气候、环境舒适的小城镇,但因为和一线城市不通航,无高铁,城市配套落后,一线城市可能会有人去旅游几天,但绝对不会长住的。杭州、重庆、成都最看重的应该是气候优势,宁波人多,应该是源于与兴义是对口帮扶城市,旅游导入人流量较多,所以只要外地人来了,很容易被这座城市吸纳进来。
           中国当前对地产的主旋律是抑制房价上涨,而且确实在很多城市有明显成效。如果国家再不强力治理这个问题,中国实体经济衰退问题会非常严重。
           那么是不是所有城市房价都应该下跌呢?未必。在2017年到2018年这一波大涨行情中,有的城市从几千涨到一两万,有的从几万涨到十几万,也有从3500涨到4200的,比如兴义。

     
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          其实有问题的不是房价上涨,而是两个问题:一是有些城市上涨的幅度太离谱,二是有些不该涨的城市也跟着上涨!这些城市下跌是理所应当的事情。但是如果这一年它涨了8000,最近俩月跌了2000,虽然是跌了,但是能说房价降了吗?
          当前遇到全国大调控,地产行业逐步回归理性。不论是开发商,还是城市。那些在好年头蒙混过关的城市和开发商,未来的路都不好走。相反,那些拥有较大潜力的城市,那些精耕细作的开发商,将会迎来新的机遇,所以说,中国房地产市场的两级分化会逐步凸显,你会看到很多完全相反的现象,有潜力的城市还会涨价,虚高的城市会下跌;有些开发商可能轰然倒塌,可能断臂求生,有些开发商可能逆势上行......
         然后,再说说要如何选择楼盘。个人有三个忠告:不只看当下,更要看长远;抢占稀缺资源;注重房子以外的大配套。


         简单做个阐述。
         如何看长远?要考虑未来可能发生的风险,未来地段的发展。很多开发商卖房都承诺各种配套,但是落地的文件一个没有;一般交房是一两年以后的事情,开发商那时候还在不在本地,或者是否存续;太偏的地段存在较大风险,像兴义这样的小城市,财政收入有限,不具备同时为多个区域做充裕市政配套的能力,往往最核心的文体、教育、医院、政务等配套都集中在一个核心区域,这些都是本质问题。
         如何抢占稀缺资源?有江的城市抢江景房,有山的城市抢观山房,有地铁的城市抢地铁上盖,有公园的城市抢一线公园房。一句话,只要能找到最一个城市最难以复制的资源,未来升值空间必然最大。
         至于大配套为什么要提?还是要提醒大家树立一个观念:买房买房,你买的绝对不只是那套房子,你住进去后,要考虑的因素非常多,除了大家熟知的小区环境、道路交通、商场超市、学校、医院外,还要注意几个关键问题:开发商有没有持续开发动力?以后会不会不断为你做更多更好的配套?有没有做大配套的能力?给你做的配套到底实用性强不强?会不会长期维护运营?所做配套的质量有没有保障?
         把时间轴拉长,你会发现,最初的豪宅,未必是豪宅,比如民航大道方向某楼盘,早期里面规划了温泉会所,花园、泳池、喷泉、运动场一个不少,当年也是卖得非常好,但是现在看看,泳池、温泉都成了废墟,很多人把问题归结于物业公司不好,其实那都是表象,本质问题还是开发商没有持续运营的动力。就好比说流动摆摊的,不用考虑产品质量,而国美苏宁就不得不考虑售后问题一个道理。归根结底,你要看这个开发商的类型,是属于城市持续运营型,还是短期收割型。
     


           最后说一句,买房这事因人而异。有能力,贵点也要买好房子,买有潜力的社区;经济能力有限,就想清楚自己最看重的是什么,不用尽善尽美,且提前考虑好自己最不能承受的风险是什么!

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